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选址堪比“谈恋爱”:明星店铺也掉坑,究竟选的是什么?

选址堪比“谈恋爱”:明星店铺也掉坑,究竟选的是什么?
kamenc
标杆人物
2017-08-15
6.5万

1

那些“明星”离婚的也很多

选址这件事究竟有多难?

那些“明星”——在租金和位置上有更多话语权和议价能力、听起来怎么都不可能生意不好的大品牌,也曾在选址上有过不少失误:

比如:

曾经的Tesco乐购,急着以数量来覆盖市场,选址上往往没经过市场分析就贸然开张。

甚至有一家店开在青岛火车站旁,看似人流如织,但有多少人会在那儿停留进行大型采购呢?

再比如:

很多店面需要排队的呷哺呷哺。但其中有一家,位于商场地下一层角落位置的店,生意却十分惨淡。

据了解,该商场客流很大,只是这里的呷哺呷哺把自己藏得太深:负一楼、拐角、没什么显眼的标识……

除非消费者“认准了这一口”,才可能费心找找,大部分的随机客流,很容易就被别家餐厅小馆“截胡”。

还比如一个咖啡馆的例子:

这家咖啡馆在选址上很有想法,其所在的城市有咖啡一条街,是很多文艺青年的心头好,准店主觉得那条街上咖啡馆已接近饱和,不能再进入“血拼”,可转念一想,又不愿放弃这条街积攒起来的气质与情调————

后做出的决策是,把咖啡馆开在了距离这条街两百米外的地方。

但是由于不好停车,客流资源很难开拓,又没有蹭上集聚效应,以为两头兼顾,可结果是两者俱失。

选址,选址,实际上选得是“客流”和“店面”——

2

选“客流”:看看条件怎么样?

选址就是选客流。此话怎讲?

——能“选”,首先意味着要有客流。尤其是开一家咖啡馆,千万别因为觉得自家咖啡馆要开得新奇特,或者能找来一支稀有的豆子,就有着“迷之吸引力”。

没有客流,转化率就无从谈起。

——还要想清楚,这个区域的大客流是你品牌的目标受众么?

如同Tesco乐购的例子,火车站广场普遍客流量大,但要开个精致的精品咖啡馆,估计面对的情况可能是“看上去热闹”,往往歇脚的多、消费的少。

▲没有目标客户,人流也只会“过而不入”

——后,也要看长远客流。

比如,弄清该位置近期是否有市政规划的新动向是很重要的,尤其是临街店面。是否在拆迁范围内?或者可能马上会被围挡起来?多了解店铺的一些相关信息,别盲目做决定。

根据客流确定目标地址之后,就万事大吉了吗?还要检验——说通俗点,就是“蹲点”,确认究竟是不是那么多人。

这不能是“我来了我看了我累了我走了”的过场,要先列好具体需要考察的几个维度,如同上学时老师说的“带着问题思考”,才清楚要记录什么。

比如,根据目标范围的不同,需记录的包括但不限于——

守在路边数:商圈内公交站与地铁口数量、停车位数量、目标道路来往人数;

站在楼下望:写字楼、社区的数量与实际入住率;写字楼主要分布的企业类型;社区住户的平均年龄……

再观察一下:相似店面单位时间里经过人数、进店人数、消费人数、点单情况、停留时间等等。

理想的情况是,能结合自身定位需求,将要考察的多个项目构建出一份系统表单,会帮助你梳理清楚思路。

 这里有三个“尽量”值得注意:同一目标范围尽量找两家及以上进行对比;尽量选取不同的日期与时间段进行记录;尽量采集更多天数的数据,以减少特例带来的误差。

3

选门店:人品也得有保证

选中了基本条件,也得看看人怎么样?选址也一样,确定了客流,选址才完成一半——还要考虑“店面”。

  • 首先我们来谈谈:钱。

房租是个关键而现实的问题,别单凭感觉下决定,很多时候,不是“你觉得可以接受”就OK的。

你辛辛苦苦得来的数据,总不能就在那儿躺着。根据人工成本、房租+转让费、其他固定开支以及产品毛利率,结合蹲出来的进店率与客单价等,先按月预估出一个大概的盈亏平衡点。(算笔细账:咖啡馆的拿铁,为什么都卖30块一杯?)

再倒推,看看究竟该铺位的客流量,值不值得你付出这个数额的房租与转让费。

▲再完美的店面,房租承受不来,不都是白说么

当然,由于变量较多,各方面因素难以考虑全面,预估的结果未必准确,但同一套算法下来,如果本身有多个位置备选,至少能让你心里有个比较,比单凭感觉扎实一些。

  • 铺位这个“点”,考虑好细节

该铺位是不是位于主要甚至必经动线?门头能否足够显眼?在路两旁来往角度无论白天黑夜都能看到?大概要距离多远、多大范围内能够看清?会不会被同类业态抢先截流?

避免掉进“热闹是他们的,我什么也没有”的状况。

这就需要下“走”的功夫,把自己放置在消费者的视角,尽可能从各个路口以多种到达方式走几遍,切实感受下消费者到这个铺位的便捷程度。

  • 店面合不合适,不只是“钱”说了算

也要好好考量一家店的“自身指标”:

比如,了解铺面的产权,弄清要租给你店铺的是房东还是上一个承租者?根据房东的有效产权证,核对铺面建筑面积、结构等事项,对店铺进行确认。并确保能处理好相关事宜。

比如,一些铺位可能有“不准兴办产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务”等规定,要提前到房产、消防、公安、环保、街道等部门了解一番。

以及铺面楼层、屋顶高度、采光范围、水电设施等等……

决定之前,确认这个店铺符不符合开一家咖啡馆的条件与要求,别让前面的种种功夫白白浪费。

— End —

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